전세 ↔ 월세 전환 계산기

이 계산기에 대하여

전월세 전환에서 가장 많이 틀리는 지점은 전환 대상 금액입니다. 전세보증금 전체를 월세로 바꾸는 것이 아니라, 전세보증금에서 월세로 돌린 뒤에도 남겨 둘 보증금을 뺀 차액만 전환됩니다. 전세 3억을 보증금 5천만원짜리 반전세로 바꾼다면 전환 대상은 2억 5천만원입니다. 여기에 연 전환율을 곱하면 일 년치 월세가 나오고, 그것을 열둘로 나눈 값이 월세입니다. 보증금을 얼마나 남기느냐에 따라 월세가 크게 달라지므로 두 값을 함께 봐야 합니다.

전환율은 시장에서 자유롭게 정해지는 숫자가 아닙니다. 주택임대차보호법은 계약 기간 중 또는 갱신 시 전세를 월세로 돌릴 때 적용할 수 있는 상한을 정해 두고 있고, 그 상한은 한국은행 기준금리에 연동되는 방식으로 계산됩니다. 기준금리가 움직이면 상한도 함께 움직이므로, 계산 시점의 상한을 확인해 넣어야 합니다. 신규 계약에는 이 상한이 그대로 적용되지 않는다는 점도 알아 두어야 합니다.

실제 시장에서 통용되는 전환율은 지역과 물건에 따라 폭이 넓습니다. 공급이 많은 지역일수록 낮고, 소형 평형이나 역세권일수록 높게 형성되는 경향이 있습니다. 여기서 나온 숫자는 협상의 출발점이지 정답이 아닙니다. 주변 시세로 형성된 실제 월세와 이 계산 결과를 나란히 놓고 전환율이 몇 퍼센트에 해당하는지 거꾸로 확인해 보는 방식이 더 실용적입니다.

반대 방향인 월세에서 전세로의 환산은 나눗셈이라 전환율에 훨씬 민감합니다. 전환율이 낮을수록 같은 월세가 더 큰 보증금으로 환산되기 때문에, 소수점 한 자리 차이가 수천만원 단위로 벌어집니다. 전환율을 0으로 두면 나눗셈이 성립하지 않으므로 결과를 계산하지 않고 비워 둡니다.

전세와 월세의 총부담을 비교할 때는 이 계산에 들어 있지 않은 항목을 반드시 더해야 합니다. 전세는 대개 전세자금대출을 끼므로 그 이자가 실질 부담이고, 자기 돈으로 넣었다면 그 돈을 다른 곳에 굴렸을 때의 수익이 기회비용입니다. 월세 쪽에는 조건을 갖춘 세입자가 받을 수 있는 월세 세액공제가 있습니다. 보증금이 클수록 커지는 미반환 위험과 보증보험료도 전세 쪽 비용입니다.

연간 월세 부담은 전환 후 매달 나가는 현금을 열두 달 합한 값입니다. 전세는 매달 나가는 현금이 없으므로 이 금액이 곧 두 방식의 현금흐름 차이가 됩니다. 다만 위에서 적었듯 전세대출 이자와 보증금 기회비용을 더하면 실제 격차는 이보다 줄어듭니다. 두 방향을 번갈아 넣어 보면 같은 조건에서 값이 서로 되돌아오는지 확인할 수 있습니다.